樓市走出高溫高熱?北京二手房價(jià)環(huán)比連跌八個(gè)月

2017年，北京二手房市場從高溫高熱之中走出，交易量大幅下滑，成交價(jià)格逐步下跌。國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定，其中，北京二手房價(jià)環(huán)比下降0.4%，連跌八個(gè)月；同比下降1.6%。

　　成交均價(jià)累計(jì)下跌15%

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落，12月份比11月份分別回落0.1和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，一線城市房價(jià)多為持平或下降，二三線城市房價(jià)略有上漲。12月份，新房價(jià)格環(huán)比漲幅最高的城市花落昆明，其次為?？诤蜑o州。

　　北京房價(jià)處于平穩(wěn)下行的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，12月份，北京新建商品房價(jià)格環(huán)比持平，同比下降0.2%；二手房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.6%。北京二手房價(jià)格同比跌幅繼續(xù)保持全國第一。

　　“以‘317新政’落地為始，一系列嚴(yán)格且嚴(yán)密的調(diào)控政策，在北京房地產(chǎn)市場上取得了立竿見影的效果。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，據(jù)該集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)，隨著北京二手房市場的快速冷卻，12月份的二手房成交均價(jià)較4月高點(diǎn)時(shí)已經(jīng)累計(jì)下跌約15%。

　　“317新政”明顯改變了市場各方的預(yù)期，使得北京不少著急出售房屋、改換投資渠道或置業(yè)升級(jí)的業(yè)主主動(dòng)降價(jià)出售。據(jù)中介機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，目前有8成以上的業(yè)主都有主動(dòng)降價(jià)出售的意愿，尤其是一些近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)配套稍差、房齡相對(duì)較大的社區(qū)房價(jià)降幅較大，前期房價(jià)漲幅過快的核心區(qū)的老舊學(xué)區(qū)房價(jià)降幅也較大。

　　新房二手房交易量齊跌

　　北京二手房市場的大幅降溫，一方面體現(xiàn)為連續(xù)下跌的成交價(jià)格，另一方面體現(xiàn)為交易量的大幅下滑。

　　2017年全年，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量約為13.6萬套，與2016年的27萬套相比下降50%，這一成交量也是2015年來的最低值?！白?009年北京二手房市場持續(xù)走熱，交易量正式超越新房，進(jìn)入存量時(shí)代以來，2017年北京二手住宅交易量可謂降至低谷。這說明本輪樓市調(diào)控切中要害，有效抑制房價(jià)上漲，引導(dǎo)樓市回歸理性?！焙皶煴硎?。

　　從新建商品住宅的交易量看，降幅也十分顯著。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年，新建商品住宅簽約量只有2.69萬套，同比下降45%，是北京樓市實(shí)行網(wǎng)簽以來的歷史最低值。交易量的下滑帶來了成交金額的下降，與此同時(shí)，供應(yīng)量、存量也連續(xù)下滑，達(dá)歷史新低。

　　近幾年，北京新房的主要交易區(qū)域不斷外移。2017年，北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區(qū)域分別為密云區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)和朝陽區(qū)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，新建商品住宅在五環(huán)以外的占比為87.6%，雖然較2016年減少了1.5個(gè)百分點(diǎn)，但依舊保持著近九成交易位于五環(huán)以外的優(yōu)勢。

　　今年房價(jià)延續(xù)穩(wěn)中有降趨勢

　　據(jù)了解，在2015年、2016年北京二手房市場上漲期間，使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的用戶占比一度超過一半，逼近六成。2017年樓市急劇降溫，商貸占比也不斷下滑，約占四成左右，較2016年減少一成。

　　“北京房價(jià)整體較高，大部分購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，只能通過商業(yè)貸款進(jìn)行購房。但商貸比例過高，市場杠桿隨之提高，這在很大程度上增加了北京二手房市場的風(fēng)險(xiǎn)?！焙皶煼治稣J(rèn)為，2017年北京樓市調(diào)控對(duì)首付比例、商業(yè)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，堵住了一些投機(jī)炒房者的貸款炒房之路，從而降低了杠桿，降低了風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，從國家統(tǒng)計(jì)局提供的住宅分類價(jià)格指數(shù)看，大面積、大戶型住宅價(jià)格降幅明顯。12月份北京新房價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，144平方米及以上的大戶型環(huán)比下降0.3%，同比下降1.6%，降幅明顯大于中小戶型；從二手房價(jià)格看，大戶型環(huán)比下降0.5%，同比下降0.6%，雙雙下跌。房價(jià)表現(xiàn)與市場交易量相一致。據(jù)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測，2017年，兩居室仍占全部交易五成以上，但三居及以上的大戶型交易占比下滑，為四年以來的最低值。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，房價(jià)在2018年初有望保持平穩(wěn)，北京等一線城市房價(jià)將繼續(xù)同比下調(diào)。在“房子是用來住的，而不是用來炒的”基調(diào)下，京城房價(jià)會(huì)基本延續(xù)當(dāng)前穩(wěn)中有降的趨勢，但降幅會(huì)收窄，交易量有所上升。首次置業(yè)以及改善換房的剛需會(huì)成為市場交易主力。